自12月29日土拍收官战在不温不火中落幕之后，合肥土拍市场已然沉寂了近两月之久。

所幸2月底已近在眼前——长丰、肥东、包河等5宗地27日入市在即，不过看点不多。此外，合肥土地市场网近期又挂出了3月供地计划，滨湖、包河4宗地将于3月21日开拍，其中包河占了3宗。

截至2月22日，在即将入市的9宗地块中，包河4宗地共计635亩，面积占比48%，可谓独占半壁江山。在业内看来，2019年第一季度，包河土拍市场即将迎来一波供地小高峰。

新的一年政府供地走入正轨，楼事君自然也不会闲着。继年前实地探看包河S1818地块之后，近日楼事君又赶往了包河淝河片区——3月底这里有两宗大体量地块首次新鲜上市，同样位处淝河片区，彼此距离也是遥遥呼应。

那么这两宗地具体成色到底如何呢，且让楼事君带您一探究竟。

Sec 1. 包河S1901：地块拆迁未完成 路网发达利弊参半

包河区S1901号地块位于歙县路以北、北京路以西，占地面积达176.142亩，妥妥的巨无霸地块。至于土地规划，官网显示该宗地划分为三个地块，A地C地为居住地块，分别占地38.73亩、117.41亩，B地块则为服务设施用地，占地面积20亩。

关于这个服务设施的具体落地形态和建筑要求，业内猜测，一般是邻里中心或者幼儿园。照这样看来，出让门槛并不高。

同时政府也给出了当天的竞拍最高限价：2250万/亩。

·路网发达利弊参半

从地图上看，包河S1901号地块地形方正，周边路网也是通畅便捷：东侧紧靠北京路主干道，北边就是郎溪路高架在建，对于后期自驾来讲交通条件还是可以的。

但需要一提的是，过于便捷的交通优势在居住层面反而会带来一定的不利困扰：噪音污染。尤为突出的是北边郎溪路高架：楼事君实地来回逛了一圈，在北京路与郎溪路交口处也就是地块的东北角，有多达4条高架线路在此汇集。

可以想见，随着后期高架道路的完全通行，未来这里或将成为交通繁华所在。此外，郎溪路高架往北不远处还有一道高压线走廊——因有高架隔开，对S1901地块后期的居住影响不是很大。

不过也需要指出，由于地块北侧多处高架的汇集与延伸、以及高压线走廊的存在，不可避免的会造成一定的区域隔断效应，由此也将直接导致地块北部成熟居住片区的设施利好不能很好的覆盖过来；而且，在一定层面也会影响北部对面荒地的后期规划。

换句话说就是，包河S1901号地块北部片区的居住体验不是很好。

逛完郎溪路，楼事君又在地块南侧的歙县路溜了一圈，歙县路左边是在住小区京华世家，右侧便是S1901号地块。沿着歙县路往西走到尽头是大强路施工现场，目前该道路还处在施工进程当中。

整体看来，S1901号地块的交通路网规划立体清晰且趋于成熟，考虑到该地不大于2.0的容积率，将来入市成交之后，紧靠主干道北京路与郎溪路的产品形态大概率将是高层。

·地块开阔平整 拆迁进程有待推进

逛完周边，再看地块本身。

如果以南侧歙县路为水平面的话，S1901号地块整体东高西低，最大高度差在歙县路与北京路交口处，目测高出地面2米左右。

楼事君在地块上来回走走看了看，可以明显发现该地并非净地，零零散散还有十几处建筑并未拆掉，有些建筑里面还住着人家。

距离3月拍卖还有一个多月，就目前来看，这块地或许还没有完全做好入市交割的准备。

在楼事君离开该地赶往包河S1902的路上，楼事君看到了万科翡翠天际，该盘紧靠北京路离S1901地块不远，工地外侧围挡上清晰的印着“多维路网，园境自然”。

这也印证了楼事君早前对此片区的判断，就目前来讲在人居层面，这个地段最值得拿出来说道的，也就是交通和在建的淝河智慧中央公园了。

2018年9月，翡翠天际迎来项目首开，当时售价每平2万+，卖得不好...

Sec 2. 包河S1902：拆迁进行中 紧邻信达华宇锦绣龙川

楼事君沿北京路拐到龙川路，前后历时半个多小时抵达包河区S1902号地块。

该地位于包河区历口路以东、龙川路以南，占地达183.95亩，与S1901地块一样也是一处大体量地块。在土地规划方面，这处地块则显得细致了一些：A商业地块13.4502亩；B居住地块20.3792亩；C居住地块49.70851亩；D居住地块32.1677亩；E居住地块37.4423亩；F居住地块30.803亩。

包河区S1902号地块实景照，目前还在拆迁中

整宗地被划分为6个版块，其中一处为小体量商业地块，配建门槛同样也不高。不过官网文件中指出，竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建地块西侧出让范围外的绿地。

不过还好，经楼事君实探，绿地覆盖面积不是很大。

·拆迁同步进行 交通优势明显

与包河S1901地块类似，S1902地块目前同样还处在拆迁进程中，有些平房还未推倒，楼事君在深入探看的路上，意外发现里面还有人居住。

因当天下着小雨，楼事君一路趟过去发现整个地块不是特别平整，地块中间区域还有一处湖泊。

虽然湖泊条件看着还不错，但毕竟目前合肥楼市出于横盘时期，开发商日子普遍都过得很紧，在项目利润空间极其有限的情况下，后期这块地接手过后大概率怕是会填平的。

在交通方面与包河S1901地块相比，这里还是比较占优势的，在规划图中我们能看到地铁四号线正在建设中，离该地块不远，步行可达。此外也不会有太多的噪音干扰，不管是公共出行还是自驾都比较便捷。

地块南侧的建材厂

从龙川路往南纵向穿过该地块便是太平湖路，沿路有一处建材厂，目前还在正常运营中。

·信达华宇锦绣龙川隔路相望

虽然在现下看来，包河S1902地块周边还有待发酵，但是地块西侧紧邻信达华宇锦绣龙川、南侧还有一处安置房项目：川海花园。

未来随着这些楼盘相继交付，抛开圈层资源不提，起码人居活跃度还是比较好的。

信达华宇锦绣龙川位于包河S1902地块西侧，目前工地还处在早期阶段，部分围挡还没有搭起来。楼事君在现场得到的最新消息是售楼部刚刚封顶，距离建成开放预计还有几个月时间。

2018年10月25日，华宇以总价14.74亿竞得包河S1803号地块。A、B地块楼面价5999.97元/㎡，C、D地块楼面价4799.98元/㎡，E、F地块楼面价6666.63元/㎡。当然这些只是名义楼面价，考虑到配建要求和其他门槛，据业内人士估算，实际楼面价大约在9000元/㎡左右。

目前该项目规划已经出炉，居住户数为2638套。

地块西侧川海花园施工部

川海花园鸟瞰规划图

至于中铁建工承建的川海花园，从公开资料中楼事君查到：川海花园即席井复建点项目，主要安置席井村辖区征迁居民。

项目位于横江路以南、高铁路以北、棠樾路以东、江村路以西，立项批复总占地面积为95.14亩（6.2万平方米），总建筑面积为20.7万平方米，包括23层高层住宅6栋、26层高层住宅3栋、28层高层住宅8栋，共17栋。沿街建有商业及物业社区养老等配套用房，并有幼儿园1所。

预计将于2020年前后交付。

—— 结语 ——

目前看来，包河这两宗地因所处区位问题，整体优势比之其他热门区域（滨湖、高新）地块尚有不小差距。不过考虑到近年来政府关于淝河片区的规划利好，未来前景还是值得期待的。