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楼事探地丨岗集百亩居住地块新年首发!未来入市之路或面临挑战

  • 探地
  • 2019-01-07 19:20
  • 93477
  • 责任编辑:合肥事长
从当前的地段形势、周边环境以及未来人群分布来看,该地块入市可能会存在一些挑战。

近日,合肥土地市场网显示,2月27日,长丰县将拍卖2宗居住用地,对于这次的新年合肥土拍第一弹,楼事君决定去实地一探究竟。

据了解,这2宗居住用地分别位于水湖镇(CF201902)和岗集镇(CF201901),其中水湖镇(CF201902)的地块总82.6亩还包含15亩的商业属性,岗集镇(CF201901)是纯居住用地达到了103.9亩。楼事君决定先去实地探看其中的岗集地块,以下是具体实探内容。

地块基本信息

紧邻新城,四周路网基本齐备

对于官网给出的地块四至(东至:朝阳路,南至:富民路,西至:规划支路,北至:兴业大道),楼事君只在地图上找到一条朝阳路,其余三条路并未标记。看来具体道路只有去实地找了,于是楼事君决定先去中铁悦湖国际附近问问。

地图只显示一条朝阳路

果然,在当地,楼事君问完中铁悦湖国际置业顾问后,获悉,“此地就在新城悦隽九里的西北角,已经有好几拨人向我打听过了”。

非常关键的路牌

顺着置业顾问指的路,楼事君很快找到了路牌指示的富民路和兴业大道,加上之前业内搜集的信息,已确定此地靠近岗淮路,紧邻新城悦隽九里占地近104亩,四周路网基本齐备(西南方向的规划支路目前还没影儿)。

地块位置信息

正在新建的兴业大道(左为该地块)

地块内部现状

路径痕迹明显

对于CF201901地块,楼事君觉得地块整体略有起伏,地势由东北走向西南逐渐降低,中间还有些许低洼湿地,后期可能需要填平。而该地块规划容积率1.8,未来预期会打造低密社区产品,面向改善客群。

周边配套还不完善,教育存在短板

在交通方面,该地块不远处就是合淮路主干道,自驾很是方便。通过合淮路向南,10公里可到达四里河、15公里到达蜀山及高新板块。但是公共交通目前仅有143路、803路公交车,楼事君也是做了803路辗转而来,所以公共交通不算便利,时间略长。

商业上,除了以后可以共享祥源玖悦湾自建的1.5万方商业街那就只剩较远的岗集农贸市场了,商业资源目前欠缺。医疗配套方面,距离较近的有长丰县第五人民医院和岗集中心卫生院,大约6公里左右。

教育方面,目前附近有岗集第二小学、岗集中学,但是都距离该地块6公里以外。对于一天需要接送四趟的小学家长来说确实不方便,也不符合就近入学的原则。至于附近还有一所衡安中学,则是一所初高中一体的民办寄宿制完全中学,是私立学校,学费较高。对于中国铁建悦湖国际自建的一所幼儿园,那也只能解决学前教育阶段。所以,综合各方来看,该区域楼盘目前还没有对口学校,未来长丰县教育局如果不引进建设配套中小学的话,教育资源方面存在明显短板。

与祥源玖悦湾一路之隔的衡安学校

环境方面,宗地北侧还有一排工厂,其中就包括轮胎厂以及清洗设备厂,后期这类厂址如果不迁走,会对周边居住环境产生一定影响。

“岗集三悦”在侧,未来入市存在挑战

探完地后,楼事君又去了周边最近的三个楼盘,问了问市场行情。不经意间发现周边楼盘新城悦隽九里、祥源玖悦湾以及中铁悦湖国际都带一个悦字,也不知道是不是开放商合伙商量好的,所以楼事君就统称它们为“岗集三悦”

中国铁建悦湖国际

据悦湖国际的置业顾问透露,目前该楼盘在售17#、18#高层外加一个5#洋房。17#是精装两梯四户均价每平米在1万2千左右,18#为毛坯一梯一户均价每平米在1万1千4左右,5#毛坯均价每平米在1万2千左右。

祥源玖悦湾沙盘

在祥源玖悦湾,楼事君发现项目沙盘上醒目地标记着多栋楼售罄,大中午的还有零散的客户在询问,貌似销售情况还可以。

祥源玖悦湾的置业顾问告诉楼事君,该项目主打毛坯房,目前在售19#高层以及9#洋房,高层毛坯每平米均价1万1千5,洋房每平米均价1万2千5。

新城悦隽九里售楼部

至于楼事君最早去的新城悦隽九里所剩户型就比较多了,他家主打精装高层无洋房,除了前期开盘的2#、6#还有部分在售外,近期又加推了3#、7#、8#每平米均价1万2千左右。综合来看周边楼盘价格咬得都比较紧。

值得一提的是,与该地隔路相望的还有一处在建的回迁房项目,育才苑。楼事君实地用脚步丈量了一下,紧靠朝阳路一侧的项目围挡,全程走完大概得要七八分钟。保守估计,该楼盘的楼栋体量起码得几十栋起步——后期该片区域的人群集聚效应是完全可以预见的。

朝阳路周边分布楼盘

结语:

从这次探地的情况来看,岗集镇CF201901地块优势有

1. 地势整体较为平整易开发。

2. 路网齐备,自驾出行较为方便。

3. 周边有四处新盘在建,未来居住氛围浓厚。

也有一些不利因素

1. 地块路对面就是轮胎及清洗设备厂房,对人居环境存在一定影响。

2. 商业配套需要进一步完善,毕竟安居过后还要生活娱乐。

3. 教育资源不足,未来需要引进填充。

4. 周边刚需盘回迁房并存,与该地块预期将要面对的改善客群定位存在一定冲突。

以上,从当前的地段形势、周边环境以及未来人群分布来看,该地块入市可能会存在一些挑战。至于开发商的态度,结合楼事君收到的一些业内反馈,其中也不乏一些不看好的声音。

当然,市场整体评判如何还得需要一定时间发酵,至于该地块最后会花落谁家,那就静待2月底的新年第一拍吧!

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