随着近几年的高速发展，越来越多的外来房企将目光投注到了合肥这片新兴之地。

继荣盛、阳光城、南京银城等先后挺进合肥之后，11月23日土拍，上海大发强势拿下瑶海E1805及E1806两宗居住地块——自此，合肥楼市又迎来一位新的耕耘者。

说到上海大发，可能大多数人都不是很熟。

不过「听其言，观其行」，关于大发的「前生今世」网上众说纷纭，至于如何拨云见月一睹真章，我们且不妨从这里开始。

Sec 1. 一晃二十年，大发地产的上市之路

大发地产官网介绍

从历年来大发官网以及众多媒体的纷繁介绍中我们可以看出，大发地产至少在前期的发展历程还是比较稳健——或者说，温吞的。

大发地产原名凯润房地产，1996年发迹于浙江温州，创始人系葛和凯与另一位独立投资人。2001年，大发地产挺进上海并将总部迁至沪上，此后又先后于2003年、2008年将地产业务开拓至江苏省及安徽省。

截至2018年6月30日，大发地产拥有由29个项目组成的多元化组合，其中住宅业务占了绝大多数，累计有24项。在这24个住宅项目里，从大发官网中可以发现一线市场上海仅占了三个，分别是上海凯润金城、大发融悦以及大发融悦四季。不仅如此，上海凯润金城建成于2006年，而另外两个则是刚刚清盘不久——前前后后，大发地产在上海的住宅市场空白期竟长达10余年。

刚刚清盘的大发融悦系产品

至于其他住宅项目则分布于江苏南京，安徽芜湖、安庆，以及浙江宁波、温州、湖州等地，从城市布局和项目落位来看，大发地产目前的聚焦阵地主要还是集中在三四线城市，土储占比接近七成。具体来看，安徽是其第一大土储所在地，占据了近半壁江山，其中安庆一地的土储便高达61万平米，占据总土储的35%。

扎根一线魔都，盘桓中小边城，这是大发地产当下的真实写照，从长远来看，也是一条自下而上拓宽品牌的必经之路。

虽说成立于1996年，资历长于众多内地房企——不过有鉴于现下的市场布局和占有率，外界对于大发地产的定位仍然是区域性和中小型房企。

需要一提的是，大发地产较嫌「温吞」的发展模式已然止步于2015年。这一年，创始人葛和凯交出大权退居二线，仅保留高级顾问一职。此后其子葛一暘以大发地产董事会主席的身份全面主持公司事务。

也是从这里开始，大发地产一改以往的保守打法，开始了全面加速的发展之路。2018年10月11日，大发地产正式于港交所上市，成为继正荣、弘阳之后，今年第3家登陆港股的境内房企。

Sec 2. 五年3000亿？ 新掌门廖鲁江的巨大挑战

2018年2月，大发地产迎来了上市之前的重要拼图。

原世茂房地产执行董事廖鲁江加入大发地产出任执行董事兼CEO，负责大发地产的业务运营及日常管理。

大发地产执行总裁廖鲁江先生

在3月份的一次公开演讲中，廖鲁江首次提出了冲击千亿的计划，以及五年达到3000亿的目标。面对地产趋势，廖鲁江表示，中型房企做大规模，是一条必须走的路，而不是你愿不愿意的问题。

与之不同的是，此前大发地产成立的二十余年里，经营风格一直是求利润、轻规模，2017年，其销售额也仅为43.2亿元。据多家媒体消息，今年5月之前，大发地产现有土储总建筑仅为172.03万平米。其中，可销售及出租的已竣工物业共计20.28万平米，占总土地储备的11.8%；110.36万平米的在建物业占总土地储备的64.1%；41.39万平米的持作未来开发物业，占总土储的24.1%。

截至2018年2月，大发地产的在建物业估值仅为62.42亿元——就此储备来看，其提出的千亿销售目标以及五年后3000亿的规模实现难度很大。

纵观廖鲁江的从业经历，无论龙湖还是世茂，其分管的工作皆为人事。这位人事出身的总裁如何在大发现有的土储和钱袋子的基础上，跑进3000亿的企业规模，在业内看来将会是个很大挑战。

Sec 3. 269.8%！让人揪心的净资产负债率

在地产行业，仅靠自身实力以小博大实现最终逆袭，很难。虽然业内不乏先例，但其实更多的是顺势而为，借助了时代和机遇的红利。在当前政策调控与市场下行的非常时期里，中小房企再想走常规路径，最终迎来的恐怕会是资本的漩涡与大型房企的倾轧。

这个时代，需要弯道超车。

有鉴于此，在内生能力不足的情况下，大发地产无可避免的选择了加大借贷。据数据显示，目前大发资产负债率已远远超过房企平均负债水平。2015、2016年其净资产负债率分别为196.5%、150%，截至2017年，这一指标已猛增至269.8%。

对此情况，大发地产也在招股说明书里做了坦诚说明——如果公司没有足够净现金流量拨付未来流动性，则需要大幅增加借款和融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进，也对大发地产进行了风险提示，“大发地产当前除负债压力较大外，现金流缺口也较大，如果在现金流不足的情况下继续加杠杆，大发地产或将面临一系列因财务安全问题引发的公司运营问题。”此外，严跃进还表示，销售业绩增长不是一个线性的过程，也是有周期的调整和风险的，所以不能盲目乐观，要警惕市场和政策波动带来的风险。

关于市场和政策影响，有媒体补充道，昔日为区域性房企带来政策春风的棚改货币化正在退场，对于大发地产这家重点布局三四线、实现业绩收割的区域性房企而言，不得不思考三四线楼市开发红利将尽的问题。

Sec 4. 首进合肥！瑶海项目预计明年5月入市

在当下的地产市场，中小房企不奋力前进，那就注定被淘汰。

从大发地产近期透露的发展和规划中，我们能分明感受到该房企的紧迫感。

“大发地产在继续专注现有熟悉市场的同时，还将充分发挥深耕区域的能力优势，深化在上海、南京、宁波、温州、舟山、安庆及芜湖等七个位于长三角城市的渗透率，并进一步在华东的合肥市、华南的广州市、华中的武汉市、西北的西安市及西南的成都市等新国家级城市群的核心城市布局，寻求更多发展机遇。”

三四线城市毕竟潜力有限，一线城市门槛又太高，未来聚焦二线城市对于大发地产来讲是一个不错的选择。此次合肥土拍，大发地产事前邀约媒体自曝拿地动向，并在拍卖现场力压一众房企强势拿下瑶海两宗地，从中就能看出大发的魄力和意志。

上海大发紧锣密鼓开始布局合肥

当然，在接近300%的高负债情况下，其中风险也是不容忽视的，大发地产在招股书中提到，如果经营所在任何物业市场出现衰退或城镇化步伐放缓，或将致使大发地产财务状况及经营业绩受到重大不利影响。

回到合肥，关于大发地产瑶海地块的项目进度，楼事君从网上了解到，大发地产目前采取的是标准化项目开发及管理流程，一般会在收购土地后三个月内开工，开工后三个月内开盘预售，开盘预售后四个月内实现现金流量回正。

也就是说，预计等到明年5月份，瑶海两宗地块就会入市与大家见面。到时，上海大发这家往来房企更加真实与细腻的企业面貌，也将会一一呈现在大众面前。

我们且拭目以待。

（文章资料整合自大发官网、北京商报、楼市资本论、国际金融报、财联社、财经网）