今天上午在政务区合肥洲际酒店，信达华宇·锦绣龙川项目首开。据悉，位于包河区北京路与龙川路交口的锦绣龙川是刚改纯新盘，从区位上看属于典型的省府北、高铁东板块。

首开现场

现场购房者人气稍显不足：入座率不到七成！

签到从早上8点开始，当楼事君来到签到处时，已经看到排起长队的购房者，当楼事君也顺利进入首开现场坐定完毕后，明显感觉到后排的坐位出现空缺，人员都集中在前排。当时间定格是在9点18分时，本次首开也如约而至，当主持人宣布首开盛典正式开始，全场也响起了期待的掌声，再经过一段载歌载舞的表演后，正式进入摇号环节。待人员全部坐定之后，楼事君特意粗略的估数了一下，在整个大厅全部坐满的前提下，一排座位大概能坐40人，大约有20排左右的样子，在人数上远远没有盛传的“5000组意向客户争相入场”！

等待摇号选房

首开2.5个优惠，装修5折，现场多是年轻夫妻！

“首开现场2.5个优惠，装修5折”现场主持人在摇号之前，不断的向购房者传达本次的优惠力度。从合肥市场网的备案上，楼事君也了解到该楼盘毛坯均价为18999.54元/㎡，装修均价2500元/㎡，户型从99-129㎡之间。总体来说，开发商还是带着诚意的！

选房区排队

随着主持人开启摇号模式，现场也出现了短暂的小高潮，大家都在盯着屏幕寻找自己的号码，坐在楼事君身旁的就是不少年轻的夫妻，都在讨论户型、楼栋及周边的配套，其中最让楼事君印象深刻的就是，有一位年轻的妈妈怀里还抱着孩子，在摇号区等待！

等待摇号的妈妈

呐喊声代替不了销售成绩，刚需族购房意向不明显！

在摇号区等待摇号的同时，选房区不断传来销售“某某楼某某户已售”的呐喊声音，这也让现场的气氛更加紧张。现场摇号采取的是10个号为一组，在不到1个小时摇号已经全部结束。楼事君随着人流进入选房区，在选房区楼事君看到本次B1#、B3#、B6#、B7#共计四栋229套房源，仅仅出售了144套，去化率达63%左右，购房者在选房区更多的是持观望态度，对于选购不到自己心仪的房源，都是选择直接放弃！

终极销控表

B3#高层卖的好，11层成高层首选！

从销控表上，我们明显看的出同为高层，B1#、B3#两栋高层售出的结果却大相径庭。据楼事君上周现场探盘得知，B1#处在整个项目的外围，临近龙川路，而B3#则位于里侧，在噪声及环境方面明显要优于外围，这也是为什么B3#的去化率在78%左右。

首开结束从电梯出来，也在不断听购房者说，很遗憾没有选到自己心仪的楼层，结果一问得知，大家心仪的楼层都是11层上下，为什么11层如此受到大家的追捧呢？

一位购房阿姨告诉楼事君，一是因为本次洋房为10层，高层11层正好不会被洋房所遮挡；二是由于11层属于在扬灰层以上；三是11层以上的房价每平米也越来越贵；综合上述三点，购房者都把自己的目标定位在11层。

楼栋位置

锦绣龙川刚改盘首开为啥遭遇滑铁卢？

从今天销控表的结果上来看，去化6成的成绩显然不是理想成绩，面对每每首开告罄、去化9成的其他楼盘，为什么锦绣龙川遭遇了滑铁卢呢？

一是购房者大多为年轻刚需族，售价总额超过200万，超出刚需族的承受能力，随着滨湖板块的热门，更多的人是把眼光放在滨湖地区，此次包河纯新板块的锦绣龙川的首开关注度就会持续降低。

二是包河区的锦绣龙川目前的周边配套条件相对较差，楼盘的交付时间也到2022年，学校、公园及医疗资源目前都属于规划中，在包河纯新盘当中没有价格上的优势，同时又失去了市场先机，购房者对该区域的未来的发展持保守态度。

三是本次锦绣龙川的购房者多是外来户口，来自安徽的其他市县，他们在合肥买房更多的是选择观望的态度，锦绣龙川的价格和性价比还不足以吸引他们立即选房。

四是上月合肥土拍结束，顺利出让26宗地块，也让更多的购房者有了选择其他区位楼盘的余地。

没有选到心仪房源的购房者

总结：去化成绩不高的背后大抵离不开市场饱和与观望态势，房企应该关注市场风向的转变！

价值规律中提到“供不应求卖方市场、供过于求买方市场”，从2013年开始到如今2019年，合肥的房地产市场可谓是如火如荼的进行之中，房价更是一路在攀升，到如今的滨湖“2万+”，“2万+”好像成为最近合肥房地产市场的代名词，每当进入一个楼盘的售楼部，置业顾问都会拿滨湖来说事，好像不卖“2万+”以上，都没有面子一样，我们楼事四月份统计的入市和加推的楼盘不少于30个，五月可能更多，面对如此多的楼盘，要想每个都做到首开或者加推去化8成以上，这也是不切实际的，那么必然会出现部分楼盘的去化率降低。此次锦绣龙川的去化成绩一般就应该当做一个信号，要遵循目前市场的规律，关注市场风向标的转变！

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