近日，合肥土地市场网显示，2月27日，长丰县将拍卖2宗居住用地，对于这次的新年合肥土拍第一弹，楼事君决定去实地一探究竟。

据了解，这2宗居住用地分别位于水湖镇（CF201902）和岗集镇（CF201901），其中水湖镇（CF201902）的地块总共82.6亩还包含15亩的商业属性，岗集镇（CF201901）是纯居住用地达到了103.9亩。楼事君决定先去实地探看其中的岗集地块，以下是具体实探内容。

地块基本信息

紧邻新城，四周路网基本齐备

对于官网给出的地块四至（东至：朝阳路，南至：富民路，西至：规划支路，北至：兴业大道），楼事君只在地图上找到一条朝阳路，其余三条路并未标记。看来具体道路只有去实地找了，于是楼事君决定先去中铁悦湖国际附近问问。

地图只显示一条朝阳路

果然，在当地，楼事君问完中铁悦湖国际置业顾问后，获悉，“此地就在新城悦隽九里的西北角，已经有好几拨人向我打听过了”。

非常关键的路牌

顺着置业顾问指的路，楼事君很快找到了路牌指示的富民路和兴业大道，加上之前业内搜集的信息，已确定此地靠近岗淮路，紧邻新城悦隽九里。占地近104亩，四周路网基本齐备（西南方向的规划支路目前还没影儿）。

地块位置信息

正在新建的兴业大道（左为该地块）

地块内部现状

路径痕迹明显

对于CF201901地块，楼事君觉得地块整体略有起伏，地势由东北走向西南逐渐降低，中间还有些许低洼湿地，后期可能需要填平。而该地块规划容积率1.8，未来预期会打造低密社区产品，面向改善客群。

周边配套还不完善，教育存在短板

在交通方面，该地块不远处就是合淮路主干道，自驾很是方便。通过合淮路向南，10公里可到达四里河、15公里到达蜀山及高新板块。但是公共交通目前仅有143路、803路公交车，楼事君也是做了803路辗转而来，所以公共交通不算便利，时间略长。

商业上，除了以后可以共享祥源玖悦湾自建的1.5万方商业街那就只剩较远的岗集农贸市场了，商业资源目前欠缺。医疗配套方面，距离较近的有长丰县第五人民医院和岗集中心卫生院，大约6公里左右。

教育方面，目前附近有岗集第二小学、岗集中学，但是都距离该地块6公里以外。对于一天需要接送四趟的小学家长来说确实不方便，也不符合就近入学的原则。至于附近还有一所衡安中学，则是一所初高中一体的民办寄宿制完全中学，是私立学校，学费较高。对于中国铁建悦湖国际自建的一所幼儿园，那也只能解决学前教育阶段。所以，综合各方来看，该区域楼盘目前还没有对口学校，未来长丰县教育局如果不引进建设配套中小学的话，教育资源方面存在明显短板。

与祥源玖悦湾一路之隔的衡安学校

环境方面，宗地北侧还有一排工厂，其中就包括轮胎厂以及清洗设备厂，后期这类厂址如果不迁走，会对周边居住环境产生一定影响。

“岗集三悦”在侧，未来入市存在挑战

探完地后，楼事君又去了周边最近的三个楼盘，问了问市场行情。不经意间发现周边楼盘新城悦隽九里、祥源玖悦湾以及中铁悦湖国际都带一个悦字，也不知道是不是开放商合伙商量好的，所以楼事君就统称它们为“岗集三悦”。

中国铁建悦湖国际

据悦湖国际的置业顾问透露，目前该楼盘在售17#、18#高层外加一个5#洋房。17#是精装两梯四户均价每平米在1万2千左右，18#为毛坯一梯一户均价每平米在1万1千4左右，5#毛坯均价每平米在1万2千左右。

祥源玖悦湾沙盘

在祥源玖悦湾，楼事君发现项目沙盘上醒目地标记着多栋楼售罄，大中午的还有零散的客户在询问，貌似销售情况还可以。

祥源玖悦湾的置业顾问告诉楼事君，该项目主打毛坯房，目前在售19#高层以及9#洋房，高层毛坯每平米均价1万1千5，洋房每平米均价1万2千5。

新城悦隽九里售楼部

至于楼事君最早去的新城悦隽九里所剩户型就比较多了，他家主打精装高层无洋房，除了前期开盘的2#、6#还有部分在售外，近期又加推了3#、7#、8#每平米均价1万2千左右。综合来看周边楼盘价格咬得都比较紧。

值得一提的是，与该地隔路相望的还有一处在建的回迁房项目，育才苑。楼事君实地用脚步丈量了一下，紧靠朝阳路一侧的项目围挡，全程走完大概得要七八分钟。保守估计，该楼盘的楼栋体量起码得几十栋起步——后期该片区域的人群集聚效应是完全可以预见的。

朝阳路周边分布楼盘

结语：

从这次探地的情况来看，岗集镇CF201901地块优势有：

1. 地势整体较为平整易开发。

2. 路网齐备，自驾出行较为方便。

3. 周边有四处新盘在建，未来居住氛围浓厚。

也有一些不利因素：

1. 地块路对面就是轮胎及清洗设备厂房，对人居环境存在一定影响。

2. 商业配套需要进一步完善，毕竟安居过后还要生活娱乐。

3. 教育资源不足，未来需要引进填充。

4. 周边刚需盘回迁房并存，与该地块预期将要面对的改善客群定位存在一定冲突。

以上，从当前的地段形势、周边环境以及未来人群分布来看，该地块入市可能会存在一些挑战。至于开发商的态度,结合楼事君收到的一些业内反馈，其中也不乏一些不看好的声音。

当然，市场整体评判如何还得需要一定时间发酵，至于该地块最后会花落谁家，那就静待2月底的新年第一拍吧！

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