上周五，高新区蜀西湖板块西以单价700万元/亩成交一宗居住地块，不少人认为“地价腰斩”，看表面是降价不少，但实则该地块需自持约32%的租赁租房、配建幼儿园，综合起来楼面价也不算低。

这不，高新区将于12月6日再出让一宗86.4亩的居住地块（高新区KI2-3、4），位于北雁湖板块核心区，同样该地块也不是纯居住属性，需代建30亩小学。先看下地块出让基本信息：

地块指标

据悉，地块居住用地容积率为1.8。

竞买要求：同步修建1座24班小学。

地块位置

地块实探内容：

近日楼事君对高新区KI2-3、4号地块进行了现场实探，地块位于北雁湖板块核心区，北雁湖西侧、习友路与永和路交口西南角，地块东侧与永和路、北侧与习友路直接均留有空地，东侧预留空地大概率是辅路建设，空地内矗立着一列架着电线的小型电线杆，对地块项目影响不大。

地块现状

楼事君深入地块内部实探发现，地块内部已基本平整完毕，正“待字闺中”。地块西侧为北雁湖金茂湾（建设中），东侧依次是预留空地和永和路、北雁湖，南北两侧分别是习友路和复兴路。

周边配套一览：

交通方面：买房子要看地段。高新区KI2-3、4号地块位于习友路与永和路交口、永和路与复兴路交口，可连接至望江西路、长江西路等，沿习友路往东可到政务、包河，路网畅通，交通便利。

地块周边交通

地铁线规划图

现场实探发现，地块旁边并无公交站点，永燕路口、复兴家园等公交站还需走上一段路程，不过随着合肥地铁4号线的建设，该区域的交通将非常便捷。根据规划资料显示，4号线丰乐河站（习友路沿线）距地块约1.3公里，还可换乘6号线；4号线南延段线路经过永和路并设站点，站点就在复兴路与永和路交口，未来地块交通很便利。

学校方面：地块周边有合肥高新中加学校、梦园小学（西区）、梦园中学（西区）、第62中等学校资源，北雁湖金茂湾也有配建幼儿园，再远些有合肥七中。另外高新区KI2-3、4号地块需配建30亩小学（24班），未来代建小学建成后，预计地块项目的业主孩子可以上该所小学，家门口的教育服务。周边学校基本上是覆盖全龄段的教育服务，整体上教育资源还不错。

地块代建小学地块

中加学校

梦园小学(西区)

住区方面：高新区KI2-3、4号地块西边有北雁湖金茂湾、复兴家园，东边环北雁湖有新华御湖上园、御湖庄园、岭湖墅、旭辉湖山源著、世茂国风，再远一点有皖新朗诗麓院、蜀山别院、保利西山林语等项目住区，周边住区多为品牌房企开发，足以可见的是北雁湖板块的未来发展潜力被认可了。

商业方面：地块周边无大型商业配套，复兴家园回迁房有部分社区底商，整体上商业资源较为匮乏。远些的商业综合体有位于望江西路与创新大道交口的高新银泰城（正在建设中）；以及北雁湖东南侧玉兰大道与明珠大道交口的百大奥莱生活广场，项目为包含购物中心、商业、办公的区域级商业综合体，立足于西南板块的综合型商业配套，其中百大自营商业面积6.5万平米，但貌似至今还未开业。

银泰城（来源于网络）

百大奥莱生活广场（来源于网络）

另外，柏堰科技园规划在玉兰大道以东部分7.7平方公里，推动商业综合体建设，搭建东区重点商业板块。若周边商业项目均建成运营后，区域内的商业资源配套将大大提升。

说到湖居板块，你或许就会想到那是“富人区”集聚的地方。确实是，自古以来，择水而居的生活就被文人墨客赋予了无限诗意，现在的豪宅系列又多在湖边扎堆集聚，湖居的魅力大到无法想象。

高新区坐拥“一山两湖”的优质自然资源，区域内的豪宅项目越来越多。北雁湖就是其中一湖，目前环北雁湖已建成或在建的高端社区项目比比皆是，具体项目可从地块位置图中可看到，这里就不多做说明了。

依傍北雁湖、地铁等优势，有些高端项目的销售还真没想象中的好，这也是由于前期高价拿地原因导致，部分项目还未开盘。以下是北雁湖周边的新项目统计信息（不完全统计）：

周边项目对比

从上图中可以看出，北雁湖周边成交项目基本上全是在2016年内，至今还未有居住地块入市，要知道2016年可是“地王年”，频发房企高价拿地现象，北雁湖版块内几宗成交的地块就是如此。

北雁湖金茂湾在9月备案毛坯高层房源，均价20882.35元/㎡，目前正在售高层房源；近期也看到金茂湾开启了全民经纪人分销渠道，看来不太好卖；

金茂湾全民经纪人推广图

世茂国风洋房已售完，预计中旬加推叠墅房源14#、18#、20#，上叠户型建筑面积约213㎡、230㎡，下叠户型建筑面积约250m㎡，备案均价21000元/㎡；

新华御湖庄园仅有少量别墅在售，建筑面积420㎡，均价约30000元/㎡。

华邦蜀山别院、皖新朗诗麓院这两个纯新盘还未开盘，在楼市寒冬中“站岗”，不过蜀山别院近期已经首次备案，毛坯复式，均价24871.52元/㎡，预计月底首开。

周边项目在售均价备案已超2万+，受高价拿地因素限制，为回款盈利，有些未开项目的别墅房源后期价格肯定也不低。

高新区KI2-3、4号地块此时的入市，难道真是契机来了？地块虽然身处核心区位置，但其实际居住面积仅有56.4亩，要代建30亩小学，如果结合当下楼市行情和地块代建项目来看，未来地块成交楼面价不会很高，至少肯定比金茂湾项目成交楼面价低，至于低多少要看进驻房企的预期和捡漏运气了，反正以后该地块项目入市对金茂湾是有影响的。

柏堰湖（北雁湖）

前不久，柏堰科技园产城融合规划前不久已完成招标，高新区东南部有望建设一流高科技园区，除了产业迈向中高端和国际化，人居生活环境也会大变样。本次规划范围北至明珠大道、柏堰湾路、习友路、312高速公路，东至合九铁路，南至宁西铁路，西至长宁大道、石莲南路，总用地面积约21.7平方公里，其中含柏堰湖核心区5.9平方公里。

根据规划编制要求，柏堰科技园将合理划定生产、生活、生态空间；提升园区城市品质，重塑城市景观形象；高标准配置公共服务设施，提升城市功能。在2025年，有望建设成为对标国内外的一流科技园区和产城融合先进园区。

北雁湖周边规划（来源于网络）

据之前规划信息显示，柏堰湖西南还规划有大量居住用地，配套有中小学用地、社区中心等，可以预见的是未来这里围绕柏堰湖公园，将形成大型高端国际社区。

另外，柏堰科技园规划在玉兰大道以东部分7.7平方公里，推动商业综合体建设，搭建东区重点商业板块；玉兰大道以西8.7平方公里，着力开发约2500亩的柏堰湖开放公园，并以此为中心，依托区域内国际学校、医院、中科大、外企等城市资源，重点推进柏堰湖周边建设，引入高端商业资源打造柏堰湖国际社区和产城融合示范区。

高新区KI2-3、4号地块即将入市拍卖，依傍北雁湖核心区优势，配之地铁口、丰富教育资源等，整体上地块前景不错，美中不足便是商业方面。在年底阶段推出高性价比的地块，房企热情是有的，但在当下开发商资金链吃紧、楼市降温明显的阶段里，楼市入冬，一场对市场前瞻的预期博弈正在拉开。

至于该宗地块成交如何？没人敢预测，因为博弈的是众多房企。届时还请关注楼事君为大家带来最新的土拍直播，12月6日定能一探究竟！

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