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土拍前瞻 | 高新地块神秘失踪!咱也不知道也不敢问...

  • 公告
  • 2019-07-30 09:58
  • 53704
  • 责任编辑:合肥事长
7月土拍大战来袭!

刚刚!合肥土地市场网发布公告:7月30日土拍场次出炉!滨湖、新站、肥西、长丰、巢湖7宗居住用地分3个拍卖厅拍卖!原计划在30日出让的17宗共约1587亩,只剩下7宗约709亩,无论是宗数还是总面积,都减少的大半。

7月30日待拍地块信息

稍微关注合肥土拍的人可能都知道,7月底起初是19宗地块,上周庐阳两块连体地延期至8月29日出让,面积也有变动,庐阳区N1901号地块面积变更为109.2088亩,庐阳区N1902号地块面积变更为36.9323亩。详见:《楼事探地 | 庐阳连体地位置尴尬,未来入市风险未知》

还好楼事君有截图的习惯

1

计划赶不上变化,高新AL地块“消失”了

原本延期到8月份的地块官网上都还挂着,然而就在刚刚,楼事君打来合肥土拍市场网,高新AL-2-1号地块竟然没有了,地块总数也变成了18宗。

真是计划赶不上变化啊,随后楼事君在官网搜寻了一圈也没有发现任何公告,高新AL-2-1号地块就这样凭空“消失”了。

之前按照曝光的参拍房企名单来看,最热门的莫过于高新AL-2-1号地块,报名房企共15家,分别是万科、中海、置地、三巽、金鹏、伟星、金地、银城、建发、大发、华地、新华、葛洲坝、万兴、中梁。这块原菲尔浦工厂地块,尽管居住用地只有30亩,还要同步修建1座18班幼儿园和1座36班小学。

依然抵挡不了开发商们的热情,置地、万科都已经长时间没有在合肥市场拿地,急需房源补仓,按照这个热度,说不定还要摇号。

来源:肥东二当家

然后这些都成了泡影,根据合肥土地市场网的最新消息,高新区AL-2-1号地块取消供应。到底发生了什么,出于什么原因,咱也不知道,咱也不敢问。

2

滨湖金融150亩地块,装修高层预计2.2万+

在政务庐阳等老大哥缺席的情况下,每次土拍热门区域非滨湖莫属。滨湖区BH2019-08号地块,位于金融板块成都路以南、贵州路以东(东至规划道路,南至南宁路,西至贵州路,北至成都路),面积150.820亩,其中,居住94.234亩,商业40.386亩,幼儿园16.2亩。

滨湖BH2019-08号地块区位图

这块地,楼小哥去地块现场实探过,从现场照片来看,地块整体较干净平整,但是实际高出地面超过4米,相对的增加了后期的开发难度。详见:《滨湖08地块实探:万科龙湖的机会又来了!中海滨湖07地块已动工!

值得一提的是,这次参加竞拍的地块紧邻上月成交的中海滨湖BH2019-07地块。

当时,中海滨湖BH2019-07地块成交单价1840万/亩,住宅楼面价13799元/㎡。

而此次参考单价却比中海滨湖BH2019-07地块高240万/亩。所以成交价能否会刷新滨湖金融板块天花板呢?中海又是否在竞拍时跟价护盘呢?一切只有等到明日揭晓。

中海价值30亿的地

除此之外,目前滨湖金融板块在售项目4个,纯新盘金鹏壹品天成备案价未出,绿城招商诚园即将入市,备案价已出,装修高层23299.85元/㎡。

参考在售项目价格,预计滨湖区BH2019-08号地块入市价装修高层在2.2万+左右,毛坯洋房在2.3万+左右。

3

新站连体地被拆分,2宗227亩即将入市

原本新站是连推3宗居住用地,分别为新站区XZQTD253地块、新站区XZQTD254地块、新站区XZQTD235地块。

其中253和254是连体地,结果这次正中楼小哥的预言,其中面积较小的254下架了,这样的话以后几乎是同门不同户了。详见:《探地 | 同门异户的新站孪生地块,未来命运或将不一样吗?

新站区XZQTD253地块区位图

值得一提的是,新站区XZQTD253地块位于少荃湖板块。周边1公里范围内有当代MOMΛ未来城,2公里范围内有绿都少荃府、皖投万科天下艺境和纯新盘新力弘阳湖语时光、雅居乐XZQTD251地块,未来居住氛围浓。

由于新站区XZQTD235地块楼事君以前没有写过,所以这边重点说一下。该地块位于职教城板块,周边楼盘众多有龙湖新站区XZQTD236地块、银城旭辉樾溪臺、学林春晓。

新站区XZQTD235地块区位图

交通方面:距离年底即将试运营的3号线地铁站学林路站约1.1公里,3号线连接新站、庐阳、蜀山、经开,贯穿大半个合肥。

商业配套方面:周边近距离暂无商业,稍远一些,距离拓基广场1.9公里,距离磨店街2.5公里,配套欠缺。

教育资源方面:自身配套一座9班幼儿园,距离合肥市关井小学约800米,距离合肥市伦先小学约800米,距离一六八中学(东校区)约2.7公里,地块北边和东边分别有安徽艺术学院、安徽职业技术学院等。

医疗资源方面:沿淮海大道往西约1.5公里处是安徽医科大学第四附属医院,沿前岭路往北约2.7公里可达京东方医院。

所以,参考学林春晓、银城旭辉樾溪臺,预计XZQTD235地块未来入市均价在14700元/㎡左右。

4

长丰再推2宗黄金地块,双凤房荒有望缓解

本月底长丰预计出让2宗合计165.843亩地。2宗均为纯居住用地,其中长丰CF201916地块位于岗集镇岗淮路以南、育才路以北,面积93.953亩,长丰CF201915地块位于双凤开发区阜阳北路以西、梅登路以南,占地71.89亩。

长丰CF201915地块区位图

对于双凤地块,楼事君日前也去实地探过,地块周边有半岛壹号、御景嘉苑、京冠北城华府、京祥名都等小区,向西距离梅冲湖公园直线距离大约800米。地块北部即为北城梅冲湖学校,临近阜阳北路高架,交通较为便利。详见:《楼事探地 | 双凤房荒有望缓解,超900套房源即将补仓》。

而岗集CF201916地块位于岗集镇,周边新盘有中国铁建悦湖国际、新城悦隽九里、祥源玖悦湾等,区域内房源库存充足。若是月底岗集CF201916地块成功出让,区域内的房企竞争将会加大。

交通方面:紧邻育才路、朝阳路等支路,沿育才路往东北方向约1公里可达G206合淮路,合淮路往西北方向可达绕城高速,往东南可达主城区。距离最近的公交站育才路口约1公里,有803路、C151路、C240路等公交经过。

商业配套:目前周边居住氛围欠缺,暂无大型商业配套,唯一较近的商业是在建祥源玖悦湾21.62亩的商业,远一点的配套就是岗集镇中心,距离约4.3公里。

教育资源:配建幼儿园,紧邻衡安中学,距离张庙小学约600米。

医疗资源:距离长丰县第五医院约4.8公里。

总的来看,长丰CF201916地块配套欠缺。

长丰CF201916地块区位图

参考今年上半年中梁竞得CF201901地块的背景,月底地块入市时楼面价必将在5000+元/㎡,未来入市时考虑区域内均价,新房均价或在1.1万/㎡左右。

5

县域“老大难”再次上新,前途未可知

热门地块说完了,下面就剩一些县域“老大难”了。其中肥西[2019]8号地块,位于上派镇三河路与中派路交口东南侧,面积145.5705(商业38.54145亩、居住107.02905亩);规划用途为居住用地、商业服务业设施用地。

肥西[2019]8号地块区位图

按照要求,该地块在B地块配置1所12班幼儿园,用地面积不小于5400平方米。

值得一提的是,该宗地块原定于5月30日拍卖出让的,但因地块范围内尚未拆迁完毕,为确保“净地”出让,取消了供应。

而巢湖市2018-26号地块位于巢湖市银屏镇巢无路以北、巢湖南路以西,面积20.10亩,规划用途居住用地;容积率≤1.5,建筑密度≤35%,绿化率≥40%,参考地价80万元/亩,竞买保证金950万元。

巢湖市2018-26号地块区位图

同样,该地块在今年5月15日的土拍中因未达底价而流拍,不知道明天的土拍,会有什么样的结果。此外该地块虽然只有20.1亩,可谓是“袖珍”居住地,但容积率仅1.5,看来巢湖又要添低密纯新盘!

6

结语

最近一些开发商的日子不太好过了。

近日新城正在卖项目回笼资金,保护资金链安全,媒体报道称有68个项目要卖,新城反驳称是40个。在2015年拍出全国楼面价地王的泰禾7月份发行的美元债券利率高达15%,这利率惊呆业内,因为这样的利率意味着信用评级低。

但是,还有些房企活得相当潇洒。

保利在6月份合肥土拍上一掷千金,搞了个“大四喜”,在滨湖、长丰、庐江连拿四块地。而另一个开发商则和泰禾形成鲜明对比,一样是融资,中海7月份发行的港币债券利率仅有2.9%。

合肥2019年下半年的首场土拍在即,它将是下半年楼市的风向标,面对融资环境恶化也让房企们生存两极分化,拿地也变得谨慎,而此时合肥土拍大面积缩水,合肥楼市在这样的背景下究竟会有怎样的表现?只能等待时间的证明了。

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