上周四（10月25日），新站区237/238地块分别被南京银城、旭辉竞得，这也是2018年以来新站区首次成交的居住地块（除去租赁、人才公寓地块），同期也流拍一宗居住地块。

11月23日，新站区又要出让一宗大体量居住地块，位于地铁3号线始发站旁、新九中东侧。今天楼事君赶往这宗名副其实的地铁盘地块一探究竟，下面是具体的地块实探内容。

地铁口、九中旁 路网未通，欲“填湖造城”

地块出让信息

地块位置图

地块实探内容：

今天楼事君从政务区出发耗时2.5个小时左右才到达新站区XZQTD247号地块，实在是路途遥远呀。

到达淮海大道与大众路交口时发现淮海大道往东方向并未通达，目前正在施工的是地铁3号线的高架段，楼事君顺着工地施工修建的道路一路往东，边走边对着地图判断247地块的土地位置，因为没发现君山路和相城路的路标，仅有杂草丛生的“陌生小路”，最终还是大概判断出了地块基本位置。

地块现状

地块中间有个无名湖（或者是大水塘），占地面积挺大，地块西侧与未建的君山路之间有很长一段高压线走廊分布，规划为绿化带，对项目稍有影响。地块内杂草、高低灌木等布满地块，况且路网尚未打通，且还要在地块内提供开放式道路，开发商拿地后额外成本较高。

地块航拍图（截图于房天下合肥站）

首先交通方面：新站区XZQTD247号地块位于淮海大道与相城路交口，淮海大道是在建中的地铁3号线途径路线，且相城路与淮海大道交口就是3号线始发站相城路站，未来一旦地铁3号线运营开通后，可直达或换乘方式到达市区中心方向，交通优势不言而喻，名副其实的地铁盘。

地铁3号线正在修建中

相城路站附属用房规划图

但目前的现状就是淮海大道尚未打通，君山路、相城路又未修建，当下施工的是合肥首个轨道交通高架段的工程，相城路站地铁站附属用房的主体框架已搭建完成，地铁站附属用房连接至高架段乘车通道还未搭建。总体上说，目前交通很不方便。

住区分布方面：新站区XZQTD247号地块与淮海大道一路之隔的有2个新建在售楼盘，西北方向是正荣悦都荟，正北方是保利罗兰香谷，西方向有圣联梦溪小镇、朗香书院。再远些便是烈山路9盘聚集地、华润万橡府、文忠路以北住区，以及上周四南京银城、旭辉竞得新站区XZQTD237/238地块。

整体上目前周边聚集住区较少，居住氛围不浓厚。但根据新站区整体的规划方案来看，未来XZQTD247号地块的以东周边区域、闸河路以北规划有大量居住用地，待城市发展的不断推进，会形成大型的居住集聚区。

周边配套方面：新站区XZQTD247号地块以西是合肥九中新校区，位于淮海大道和大众路交口东南角，新校区占地面积约214亩，总投资8.26亿元，办学规模设计为120班，预计2020年秋季正式开学；在淮海大道和大众路交口西南角是已投入使用的皖智中学。地块南侧规划为中小学用地，地块本身还要代建15班幼儿园，未来周边教育资源还算可以。

合肥九中

皖智中学

合肥康华康复医院

还规划有邻里中心、城市公园、菜市场等综合配套，可以说是为地块增添不少极佳属性。

正荣悦都荟商业部分

目前地块周边缺乏商业配套，但正荣悦都荟项目自带约12万方集商务、商业全业态为一体的商业综合体，主要包括自持购物中心、沿街商铺以及LOFT公寓等，大型超市、电影院，吃喝玩乐购一应俱全，开业后可以提升周边商业氛围，区域商业不足的局面将得到大大缓解。

新站高教片区核心单元  高品质生活的先行示范区

淮海大道片区道路规划

淮海大道片区位于高教服务片区核心单元，总面积约1.5平方公里。北侧临近少荃湖城市综合服务中心，西侧临近高教基地，周边规划有少荃湖公园、学林公园、店埠河生态廊道、李鸿章家庙等景观文化资源，轨道交通3号线、9号线等快捷交通设施，以及合肥九中等优质教育资源。

规划片区空间结构

淮海大道片区城市设计方案突破传统城市建设思维，注重小街区、生活圈、开放共享等全新理念的应用，提出“一心、一环、两街、两节点”的生态紧凑型空间结构，致力打造新型城市理念的引领转化区，高品质生活的先行示范区，健康生活方式的最佳体验区，新合肥气质的样板展示区。

多样化的空间布局

多层次的城市空间、多级配套的生活空间、多元体验丰富的街道空间、多样体验丰富的活力空间，新起点、最生活、更健康、高颜值就是新站区淮海大道片区未来的崭新面貌。

优势配套将1.4万+入市？  还是预期低要流拍？

新站区XZQTD247号地块周边新项目有正荣悦都荟、保利罗兰香谷，这两个项目均是2017年拿地，目前在售均价约1.4万左右，保利罗兰香谷售价稍微高些。上述两个新项目当时拿地楼面价都在7000元/㎡以上。

结合上周四新站XZQTD237/238地块成交楼面价最高6500元/㎡来看，若XZQTD247号地块成交的话，估计楼面价约在6000-7000元/㎡之间，那入市也将可能会和周边项目一样，售价在1.4万元/㎡左右。

据悉，247地块已经有房企实地看过地块了，看来整个淮海大道片区的规划还是占有优势，周边规划建设的一系列配套完善后，这里就是一个新中心，未来综合配套优势明显。且地块可依傍地铁口、淮海大道，居民出行通达性极高，估计有不少房企已经心动了。

但在当下流拍频发的节点上，247地块占地面积约178亩，体量稍大，假使成交楼面价约为6500元/㎡时，地块成交单价就约在870万元/亩左右（总出让金约15.5亿元），对于房企来说也是一笔不小的资金。

结语

总的来看，新站区XZQTD247号地块是地铁盘，周边综合配套规划不错，也是未来淮海大道片区核心位置；但当下地块周边路网未通、配套仅有地铁先行，其他是一片空白。土地市场在土拍端的低迷现象表示出市场正在回归理性，四季度土地也在密集加速供应，房企若低价收入该地块作为土储货值，其前景还是可观的，至少可能会在2019年的销售市场上占取先机。

不知新站区XZQTD247号地块最终会花落谁家，要与保利、正荣为邻呢？11月23日土拍，届时楼事君将现场直播带来最新的成交播报，欢迎关注！

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