上周合肥结束了10月土拍，地价成交显得比较低迷，又结合当下楼市处于下行阶段，一二线城市房价均有回落现象，随之有不少以为“楼市凉了、房价要跌”。面对此种情况，楼事君特意准备了相关热点新闻，带着楼事问答第4期与大家见面。

1、未来房价走向该如何看待？  新华社:房地产调控不允许半途而废

最新数据显示，从环比看，9月份，“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%；70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

持续调控政策

一线城市房价回调，二三线城市房地产市场降温，显示持续严厉的调控政策取得明显成效，市场预期出现积极变化，房价上涨势头得到遏制，房地产市场总体保持平稳运行。房地产市场降温是趋势性的吗？未来房价走向又该如何看待？

答：9月楼市除宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场进行精准调控。种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，也决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

房地产市场的平稳发展需要政策调控、因城施策，不能任由市场机制主导。10月24日上午，合肥市房产局党组书记、局长许道和先后调研了庐阳区“文泰院”和“半岛公馆”两个项目现场，要求自觉遵守商品房开发销售的有关规定和要求，规范销售行为。局长亲临调研，旨在维稳市场，房子价格不能随意涨跌，杜绝扰乱市场的一切

合理行为。

可以看出的是，“房住不炒、房子回归居住属性”的定位不会变，房地产长效机制的正在加快建立，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2、楼市处于下行期  刚需该如何抉择？

前些日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示：一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降；二三线城市涨幅回落，降温可以说是全国楼市的主要特点。

业内人士也表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在楼市调控持续从严下，近来楼市的日子有些难过，全国大范围内出现土地流拍、楼盘打折降价手段层出不穷。合肥上周四土拍在低溢价成交的同时还流拍2宗，楼市市场趋冷的寒意如深秋早晨的天气一般，寒意咄咄逼人。在这样的阶段下，刚需该如何自处呢？

刚需买房如何抉择

答：最近楼市下行下爆发的“房闹”事件频频出现，部分楼盘降价销售引来的“维权潮”现象数不胜数，这也导致不少购房人的观望情绪正在升温，可能在继续等待房价下降的冰点时机才出手。

如果是刚需自住群体，如有结婚需求、有换改善房需求、父母养老等，在楼市下行期恰好给了刚需最好的机会，房价趋于稳定，楼盘以价换量或许会有优惠放出，对于经济实力稍差的刚需族而言，上车要尽早，能省则省。不过刚需一族也需要擦亮眼睛，综合地段区位、周边配套等各类因素，选择合适的、性价比高的楼盘，还是建议实地探盘了解情况。

3、四季度房企还债压力大  以价换量⇨回笼资金？

今年以来央行已降准4次，释放资金2.15万亿元。但房地产市场调控政策持续加码，在此背景下，央行降准释放的资金直接流入房地产市场的份额极少，且利用利率、信贷、资产价格等传导机制均受限，房企融资额持续下降。

房企还债压力大

另外，诸葛找房26日发布《关于9月央行房地产金融数据解读》报告指出，房企到位资金增速持续回升主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款，房企未雨绸缪开始在一些区域采取以价换量策略，加速销售回款，支撑到位资金增长，表明房企融资渠道仍面临较大压力。

答：在融资渠道受限、调控政策持续加码下，部分房企或将继续采取以价换量策略，加速回流资金，向年度销售任务发起冲击。

楼盘以价换量的促销、打折案例在合肥也有不少。如上个月泰禾合肥院子的“骨折大甩卖”，降价幅度在6000元/㎡；庐阳区唐宁府首次采取精装和毛坯分开备案，总均价逼近约3万/㎡，后面再备案时只剩了毛坯价，不见5000万元/㎡的精装费了；半岛公馆也是如唐宁府一样，最后只剩下“光秃秃”的毛坯备案价，甚至不少新楼盘首开时便放出各种认购优惠，变相打折。

市场不景气，以价换量或许是房企销售的最好方法，但在房地产调控高压下，面对房价回落的节点，不少购房者观望情绪增厚，区位配套不占优势的楼盘还是难以用以价换量来积极回笼资金。

4、区域同质化楼盘竞争激烈如  何选择心仪的房子？

城市某个区域的新兴发展，跟着发展的就是房地产市场，一批批供应的土地被开发商拿到后，一个个新盘便陆续入市，节点虽然不同，但总归是在一个区域内或一个板块内，总会有比盘“相见”的时刻，在群雄并起的场面下，无论是品牌竞争、品质比拼还是产品类型差异，都陆续成为楼盘之间竞争的利器。

楼盘同质化现象多

随着房地产市场营销种类的增多，购房者的“免疫能力”也逐渐提升，最能刺激购房者的营销便回归到打价格战，但是这样一来又难以避免同质化。在区域楼盘同质化陷于严重的激烈竞争中，如何选到心仪的房子真的有些难。

答：在选择楼盘前，购房者需要根据自己需求制定一个审视楼盘是否满足个人需求的计划。先根据个人的居住区域要求、户型面积要求、刚需或改善需求的要求等因素对楼盘进行粗略筛选，然后再从区域楼盘的小区定位、开发商口碑、地段交通、学区规划、物业管理、户型设计等多方面精细筛选。

合肥新站区沿烈山路有9盘扎堆、滨湖金融板块、瑶海龙岗板块等区域楼盘扎堆现象最为明显。小区容积率、规划效果、学区等均大体类同，这就需要购房者根据自己的喜好选择住着舒适的楼盘，前提也要根据自己经济情况而定；但开发商实力、口碑的调查也很重要，不然后期又要为房子维权。

买房实地探访很重要，切莫一味听售楼部人员的说辞，可能你实地货比三家后，综合评比后就会寻到心仪的房子。

5、城西南核心商业圈  明珠广场还能华丽转身吗？

曾经的明珠广场是合肥经开区最早建成的公共活动区域，也是合肥最年轻最时尚的地方之一，明珠广场街区也成为城西南商圈的地标性建筑，明珠广场商圈见证了近20年合肥城西南商业的变迁。

明珠广场

如今，相关建筑、环境、配套设施等已过于落后。自16年提出计划改造以来，就备受经开人的关注，期待新一代次级城市中心的商圈魅力。

答：经开区明珠广场是一代人的记忆，是珍藏在记忆里的“合肥地标”，为了迎合新时代商业发展需要，她也在改造升级中。目前已经封顶的正大广场将会是明珠广场最具特色的商业综合体，打造穹顶式摩天轮广场商业业态，预计快要开业啦。

正大广场

另外，明珠广场商业运营管理招标项目通过公开招标方式，在合肥市产权交易中心成功确定运营管理单位。运营管理单位将对明珠广场商业片区业态进行重新规划，范围包括明珠酒店、欧风街、明珠广场部分区域，增建地下停车场和半下沉式商业街区，新建超大型游乐设施等。该项目将打造成汇集特色餐饮、娱乐休闲、欧式民俗展示等业态的特色街区，丰富周边居民生活配套需求，重塑合肥新地标。

看来明珠广场快要华丽回归了，以地标性的商业街区呈现给合肥人，很期待！

今日，新华社发声：中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控半途而废。面对楼市问题，国家始终坚持“房住不炒”的定位，合肥房管局深入楼盘调研严禁商品房销售价格违规现象······种种动态表明，未来房地产市场政策调控仍不放松，房价也不会有大幅度的涨跌，买房还是要看自己需求，没人知道楼市的拐点会在什么时候出现。

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