合肥近期土地市场热度并不是很高，不少地块不是延期出让，就是难逃流拍命运，怎一个“凉”字了得啊。近期土地市场最为活跃的一场土拍还要追溯到8月30日，共计十多家房企“围猎”包河区3宗居住类地块，最终金隅、龙湖各有所获，成功护盘或继续深耕扩张，房企拿地热度也逐渐趋于理性。

据合肥土地市场网土拍公告显示，包河区有宗占地38.6亩的老城区“袖珍地块”即将于本月28日出让，也就是位于包河区望江东路以北、铜陵南路以西的S1807号地块，其距离8月30日土拍金隅拿下的S1802号地块较近。今天楼事君来到地块现场一探究竟，下面为您一一道来。

S1807号地块出让指标

S1807号地块位置图

S1807号地块位于包河区望江东路以北、铜陵南路以西，面积38.6366亩，规划用途均为居住，出让年限为70年，容积率≤1.8，参考地价700万/亩，竞买保证金6000万元（此前保证金为1.4亿元），起始楼面价为5833.3元/㎡。

周边配套完善  高架环伺略显嘈杂

今日，楼事君来到地块现场查看，地块位于老城区，成熟社区较多，周边居住氛围较为浓厚，紧挨地块的是绿地新里海顿公馆，也有碧湖云溪、万振逍遥苑、地矿家园、和昌都汇华府等。目前地块内有碎石、杂草、水坑等及一些未拆除的地上建筑，基本为净地条件，占地约38亩的地块形状相对方正，利于后期项目产品的规划。

S1807号地块现状

从地上部分未拆建筑来看，S1807号地块应原为全心驾校场地，楼事君探访还发现与地块一路之隔（铜陵南路东侧）也有一块已废弃的驾校场地。

交通方面，地块位于望江东路与铜陵南路交口西北角，周边有望江东路、马鞍山路、铜陵南路、二环路等城市主干道路，以及高架道路，能直通火车站、高铁站等重要交通枢纽，也有多路公交经过，交通通达度较高；另外，地块距离合肥地铁1号线较近，直线距离500米左右，到达最近的1号线朱岗站站点约800米，出行较为便利。

高架“环伺”

高架桥下停车现状

但楼事君在地块周边现场看到，地块周边道路两侧及高架桥下方的路面停靠车辆较多，显得人形通道路面特别窄、也有些堵；还有就是地块距离铜陵路高架较近，又位于路口交汇处，在车流量较大时，噪音污染还是很明显。

周边配套一览

周边配套方面，由于地块周边成熟的居住社区较多，商业、医疗、休闲娱乐等生活基本配套资源较为丰富，也有不少教育资源分布左右。

绿地缤纷城

百大购物中心

星隆国际广场（大润发）

距离地块最近的商业广场有绿地缤纷城、百大购物中心(马鞍山路店)、星隆国际购物广场、后街等，也有星隆小吃街稍远些可沿马鞍山路往北有新都会环球购物广场、万达广场(包河店)等商业购物、休闲娱乐的商业中心，均在3公里左右。

海顿学校

长庚医院

最近的医院是合肥长庚医院，沿望江东路可到达安徽省立儿童医院、第三人民医院，医疗资源相对较为完善；学校资源有合肥市海顿学校、卫岗小学、65中、32中、阳光中学等。

整体上，包河区S1807号地块除去出让面积较小及高架桥噪声扰民外，交通、商业、教育、医院等周边配套较为完善，综合条件相对优越。

新房竞品少  未来入市将2万+  

包河区2017年至今共计出让5宗居住类地块，共计成交面积为549.855亩，平均地价约1737.36万元/亩，高速、金辉、信达、龙湖、金隅5家房企均有收获。

2017年至今包河区居住类地块成交统计

目前高速、金辉、信达的3个项目均已备案入市，都采取是“毛坯＋装修”的分开备案模式，均价在2.2万/㎡左右，仅有信达、万科、华侨城联合开发的翡翠天际首开，但项目去化惨淡。

周边楼盘项目分布

在合肥8月30日的土拍上，金隅以单价1102万元/亩拿下的包河区S1802号地块，金隅另一个项目是处在东二环与淝河路交口的金隅大成郡，目前在售均价约2.17万元/㎡，金隅这两个项目距本月底出让的S1807号地块均在2公里以内，未来S1807号地块出让的价格或可参考金隅拿下的S1802号地块的价格（参拍房企包括保利、中海、正荣、旭辉等）。

但值得一提的是，包河S1807号地块的竞买要求相对宽松，仅需要代建统一规划的绿地。再加上由于地块占地面积不大，出让总价也不会太高，相对于开放商而言，资金压力较小，或许会在28日土拍中吸引不少房企参拍。

二手房市场方面，距离地块较近的新房项目目前没有，稍远些也便是金隅大成郡项目。根据周边二手房信息查看，周边二手房均价在1.5-2.4万元/㎡不等，如绿地海顿公馆高层均价约1.9万/㎡、碧湖云溪一期别墅均价约2.4万元/㎡、碧湖云溪二期高层均价约1.6万元/㎡左右，和昌都汇华府高层二手房价格也在1.7-1.9万元/㎡之间。

若按照地块成交楼面价10000元/㎡的来看，届时地块成交单价将在1200万元/亩左右，配合上地块1.8的容积率（建面约4.6万方，约400余套房源），未来项目产品规划也将是高低配楼盘：洋房+高层，项目入市也可能会是2万+。

从探地情况来看，包河区S1807号地块周边配套资料确实比较完善，区位不错；从周边竞品项目来看，新的竞品较少，如此体量小的袖珍地块成交总价也不会很高，未来项目操盘难度不高。唯一美中不足的就是地块东、南两面被高架桥包围，略显嘈杂。

包河区S1807号地块将在9月28日下午出让，届时楼事君将继续带来最新的成交播报，敬请关注！