高新区，因独拥“一山两湖”的自然馈赠，素来有“合肥别墅区”之称。

这里集聚了皖新朗诗麓院、世茂国风、金茂湾、华邦蜀山别院等等高端住宅，这些让人耳熟能详的奢居产品，如星罗棋布散落在大蜀山、蜀西湖及北雁湖的周边，静享自然的宁静与从容。

如今已是18年9月中旬，在“金九银十”已不再火热的初秋时节，这些高端住宅产品现在又面临什么样的境遇呢？

抱着这个疑问，楼事君近日来到了高新区。

皖新朗诗麓院首开成谜 科技元素成宣传亮点

皖新朗诗麓院是朗诗绿色地产和皖新文投合作的第三个项目，项目位于高新区大蜀山板块，玉兰大道与杭埠路的交汇处。

楼事君下车之后，顺着指示牌的箭头方向沿着杭埠路往里走了大概300多米，终于看到了藏于丛林深处的营销中心——真可谓非常的低调。

皖新朗诗麓院营销中心入口

走进售楼部之后，发现内场处在改造阶段，因为还没有正式对外开放，除了工作人员之外也没有看到什么客户。

据置业顾问介绍，皖新朗诗麓院总共11栋楼，其中1栋作为社区活动，另外10栋为住宅：洋房6栋（9-11层）、高层4栋（23-28层，1楼架空），户型皆以三房、四房为主。至于户型面积，因为具体的资料还没有下发，还不好说；根据网传消息，有134平米、152平米、174平米以及270平米。

152㎡样板房客厅

问及项目首开，置业顾问透露第一期会推出9号楼的洋房，由于备案原因，价格也没有最终确定。据现场透露，备案均价预期是在2万3左右，结合上文的户型面积，那么最终售价大概在308万-620万之间——妥妥的高端住宅。

这样看来，皖新朗诗麓院倒是有点准备入市的意思了。不过凡事无绝对，结合该项目一再跳票的过往履历，楼事君现在也不好下结论。

客厅、卧室等各个地方都设有通风口

结合当天的看盘现场，单从产品本身而言，皖新朗诗麓院的最大亮点就是科技元素了。多网过滤的净化系统让室内空气清新纯净，恒温天然的温控调节让家里四季如春。楼事君当天在样板房体验了差不多30分钟，空气和温度的确很好。

不过网上也有不同看法：

购房者A：项目所谓的恒温、恒湿并不能随意调节温度，温度控制由物业统一操作，该设置设计并不人性化。

购房者B：项目宣传中的地源热泵系统等系统都是要24小时不间断的运行，即使家中无人也不例外。据项目置业顾问介绍，项目使用的这些科技技术，每年会按照每平米42元的费用按户收取。以洋房面积最小的130平计算一年5460元，也是一笔不小的开支。

购房者C：项目24小时置换新风系统中，要求室内具有一定的密闭性，一般不允许开窗，需要系统自身置换室内空气。是自然风好还是新风系统置换的空气更好呢，这是非常值得思考的问题。

在楼事君看来，第一点确实是个问题，毕竟不同的家庭对于温度要求可能会不一样，如果都是统一调节，那么智能体验就要打个折扣了。

工业园区环绕成最大短板 常年捂盘或因价格博弈

皖新朗诗麓院虽说是依山傍湖，但如果细化到周边环境来看的话，其实是存在着不好解决的短板的。美的工业园与其仅有一街之隔，格力工业园也在项目斜对面，步行距离不超过500米；此外周边还遍布着其他制造类公司，因此也造就了随之而来的货车与噪音问题——这些不利因素如众星拱月堆叠在一起，对于项目所要面对的改善型客户而言，负面影响其实是很大的。

皖新朗诗麓院区位示意图

回首皖新朗诗麓院的项目历程，可以称得上是起起伏伏。2016年6月29日，皖新以297%的高溢价率摘得高新区BB-5-1号地块，总价12.25亿，楼面价13125元/平米，是高新区首个住宅楼面价“破万”的项目，此后它的每一个动作也受到了各方的广泛关注。

皖新朗诗麓院溢价空间有限

从2017年开始，皖新朗诗麓院就频频传出即将首开的消息，然而事实却是一推再推。据悉，期间主持项目的领导都已经换了好几次。至于为何形成如今这种局面，楼事君猜测有两点原因：其一是拿地价格太高造成溢价空间有限，在出售价格迟迟不能达成一致的情况下，开发商自然不愿意低价入市；其二是周边区位劣势明显，如今市场预期渐趋理性保守，并不是贸然出手的好时机。

当天除了皖新朗诗麓院，楼事君还去了距离不远、位于习友路与杨林路交口西北角的世茂国风。

世茂国风售楼部入口处

不同于皖新朗诗麓院的迟疑与惜售，世茂国风倒是在稳步有序的进行市场推进。据置业顾问介绍，该项目一期洋房已经全部售罄，预计在10月份将会加推一期别墅产品。目前毛坯均价在1万9左右，首付五到六成，户型是在118㎡-159㎡之间。

据置业顾问透露，该项目后期会改成精装，到时价格将有提升，预计会和皖新朗诗麓院差不多。

在区域位置上，世茂国风相比皖新朗诗麓院也存在着一定的优势——西侧紧邻的是旭辉湖山源原著，东边倚靠的则是保利西山林语，此外还有绿地乔治庄园；虽然这几家品牌产品存在着竞争的态势，但同时彼此也享受到了品牌联动所带来的区域价值利好。

四大住宅品牌产生区域联动效应

众所周知，城市化进程与区域界面的提升一直以来就离不开地产企业的拓荒与带动，而当多家住宅品牌联合入驻，在资源不断导入和融合的情况下，是会给所属区块带来显著的价值提升的。

好了，受到时间限制，其他高端盘楼事君就没有一一在跑了。不过皖新朗诗麓院和世茂国风的不同境遇，多多少少也代表了高新区高端住宅市场的基本形势。

结语：高端住宅产品的入市和消化，相比刚需产品而言，本身就是一个温和而缓慢的过程。短期的去化抛售的确能带来资金的快速周转，但长期来看，对于品牌档次的影响也是非常不利的。随着城市界面的不断优化和品牌叠加带来的价值波动，调整策略静待时机是可以尝试的。